受國家和行業(yè)主管部門大力推動租購并舉的市場體系構(gòu)建以及房地產(chǎn)市場變化較大等多重因素影響，一時間，進軍長租公寓領(lǐng)域，成為中國房地產(chǎn)業(yè)界繼特色小鎮(zhèn)之后又一熱門話題。此前萬科、世聯(lián)行等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先行涉足該領(lǐng)域，更早之前，魔方公寓、優(yōu)家公寓等一批機構(gòu)化運營的公寓已經(jīng)打開這一市場，鏈家、我愛我家等經(jīng)紀機構(gòu)也試圖分一杯羹。今年以來，中國房企進軍長租公寓市場的頻率明顯加快，成為年度不容忽視的重磅事件。
相關(guān)報道資料顯示，早在2014年，萬科就推出萬科驛產(chǎn)品，后更名為“泊寓”；保利、遠洋、綠城、陽光城在2015年布局長租公寓；金地、旭輝、合富輝煌、世聯(lián)行于2016年進入該市場；石榴集團、佳兆業(yè)等則在2017年積極涌入長租公寓市場。
為了引發(fā)行業(yè)關(guān)注度也好，給資本市場講故事也好，真正想轉(zhuǎn)型也罷，大批房企進軍長租公寓領(lǐng)域，既被認為是國家政策促成的結(jié)果，同時也是對存量市場前景的看好。雖然抓住了市場的“痛點”，但大量運營機構(gòu)無法觸及到盈利點的現(xiàn)實，也給這些房企進軍該領(lǐng)域帶來了警示。擁有資本優(yōu)勢和資管經(jīng)驗的房企，有能力在規(guī)模上實現(xiàn)超越，但能否真正解決盈利模式難題，仍需進一步觀察。
中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，已經(jīng)進入存量時代，租賃行業(yè)正迎來新的市場藍海和重大機遇期，這一點毋庸置疑。相關(guān)機構(gòu)的研究報告顯示，預計到2025年，我國租賃市場的規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。
巨大的市場也預示著租賃市場在未來將占據(jù)越來越重要的地位。隨著城市開發(fā)的深入，新房市場空間漸小，存量房將是主要的供應來源。與此同時，由于熱點城市房價漸高，未來將有越來越多的人以租房而非買房的方式解決住房問題。
政策引導層面，2015年和2016年的中央經(jīng)濟工作會議都提到鼓勵發(fā)展規(guī)�；赓U市場。2016年，國務院辦公廳出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，“930新政”后一系列調(diào)控新政也鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自持部分住宅作為租賃房源，這一系列政策都加速推動了房企在長租公寓領(lǐng)域拓展的步伐。
今年4月，住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部在《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中進一步提到，“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益�！�
在此背景下，長租公寓領(lǐng)域的所有市場參與者都在競速賽跑，以求擴大規(guī)模，搶占更多的市場份額。但從以往經(jīng)驗來看，長租公寓運營者并沒有找到長久的盈利模式，目前還主要靠租金差，盈利關(guān)鍵點則在于低成本房源。中金公司通過對比魔方公寓（上海）、函數(shù)青年公寓（北京）和紅璞公寓（廣州）與各自周邊小區(qū)房源的租金情況發(fā)現(xiàn)，品牌公寓較周邊房源的租金溢價一般在50%~80%區(qū)間。
專家分析，當前長租公寓運營方的成本最主要還是房源成本，即交給業(yè)主的房租成本。有的企業(yè)占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處于相對偏高水平。這在某種程度上會極大制約運營方的盈利能力。因此，在現(xiàn)有條件下，只有實現(xiàn)規(guī)模效應，才能擠出一定利潤空間。在當前的社會化運營機構(gòu)中，魔方公寓、優(yōu)家公寓等都進行了多輪融資，其中一個重要用途，就是擴大規(guī)模。
中金公司則認為，集中式公寓的盈利前景好于分布式，原因在于：首先，前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分，項目的投資回收周期一般在4~5年，且裝修成本攤銷年限一般為5年，因此項目前5年的凈利潤處于較低水平甚至虧損。
此前，長租公寓領(lǐng)域的企業(yè)之所以一直處于謹慎發(fā)展狀態(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價格的高企導致國內(nèi)租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)；另一方面，在全球主要發(fā)達經(jīng)濟體利率趨于0甚至負的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
進軍長租公寓領(lǐng)域，固然是很多房企在白銀時代尋求新的業(yè)務拓展方向的選擇，但受各種因素的制約，仍有很長的路要走。對此，萬科集團高級副總裁譚華杰的建議有一定的參考價值。他表示，長租公寓企業(yè)應結(jié)成聯(lián)盟，并以聯(lián)盟的形式成立一家合資公司，讓合資公司來解決基礎(chǔ)性、平臺性的問題，可以采用不同于一般企業(yè)的管理架構(gòu)，成果共享，最后各自所占份額可以視各自的規(guī)模和盈利價值來定；未來最理想的資產(chǎn)持有人應該是REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。
（中國建設報）
