2017年上半年以來，關(guān)于我國住房租賃市場的利好政策和熱點新聞頻出，引發(fā)市場各個層面的廣泛關(guān)注和討論。業(yè)內(nèi)呼吁多年的建立健全“購租并舉”住房制度及市場供應體系取得實質(zhì)性進展。
“購租并舉”自上而下陸續(xù)落地
2016年，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，標志著我國房地產(chǎn)市場制度建設迎來了新的里程碑。同年召開的中央經(jīng)濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議都提出，要把房屋的租賃和買賣市場放在同等重要的位置，加快建立健全“購租并舉”的住房制度。
事實上，建立健全“購租并舉”的住房制度是我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及所處階段決定的。經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，加上2007年后保障房建設力度的加大，我國住房總量大幅增加，城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善，城鎮(zhèn)低收入住房困難戶的住房問題得到基本解決。但同時，我國房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一些較為突出的現(xiàn)實問題也不容忽視。
“一方面，一些地方的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性、階段性過剩，面臨較大的去庫存壓力；另一方面，在新型城鎮(zhèn)化推進過程中，‘3個一億人’的住房問題如何解決，是迫切需要解決的現(xiàn)實問題。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一分析認為，建立健全“購租并舉”的住房制度，在存量時代大力發(fā)展住房租賃市場，不但有利于去庫存，還有利于促進房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。
進入2017年，我國自上而下在建立健全“購租并舉”的住房制度上不斷加速。按照上述住房城鄉(xiāng)建設部等9部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》要求，目前，在12個試點城市中，廣州和佛山等地已出臺實施加快發(fā)展住房租賃市場工作方案。如廣州等城市允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價格標準。佛山除明確開展賣地自持和“商改租”之外，還允許將工業(yè)物業(yè)改為租賃住房以盤活存量房源。
上海市近日發(fā)布的住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃則提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應占比約為31％，推出租賃住房共計70萬套，加快住房市場向租售并舉轉(zhuǎn)變。同時，在土地政策方面，北京、上海和杭州等熱點城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達70年。
“關(guān)于‘購租并舉’方面的政策，自上而下如此密集出臺并陸續(xù)落地，均釋放出我國住房租賃市場將迎來黃金發(fā)展期的重大信號，我國住房市場‘購租并舉’的市場新格局可期，市場供應體系將隨之發(fā)生重大變化。”李宇嘉表示。
“租購同權(quán)”或成未來發(fā)展趨勢
在近期所有地方出臺的關(guān)于發(fā)展住房租賃市場的文件中，業(yè)內(nèi)就《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》和《無錫市戶籍準入登記規(guī)定》提出的“租購同權(quán)”等措施尤為關(guān)注。其中廣州明確，將賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權(quán)益。無錫明確，取消有關(guān)投資、購房落戶政策，增設租賃住宅落戶政策，將合法穩(wěn)定住所的認定范圍擴大至租賃住宅。除此之外，鄭州、揚州、濟南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶”的舉措。
“‘租購同權(quán)’中的‘權(quán)’是指享受基本公共服務的權(quán)利，類似廣州這次明確的就近入學的公共服務權(quán)益以及無錫等地的租房可落戶舉措，其實只是開始，今后符合條件的承租人將享有更多和更廣范圍的公共服務權(quán)利。”中估聯(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉分析表示。
某種程度上，“租購同權(quán)”既是政策導向，又是未來我國住房市場發(fā)展的必然路徑和趨勢。但“租購同權(quán)”是有前提條件的：首先，只有在公共資源相對充裕的情況下，才有可能實現(xiàn)真正意義上的“租購同權(quán)”，這對政府的公共資源組織和管理能力提出了更高要求。其次，“租購同權(quán)”的“權(quán)”針對的是準公共產(chǎn)品，而準公共產(chǎn)品的供給遵循的是“誰交費，誰優(yōu)先享受”的原則。從國外房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗來看，“租購同權(quán)”是因為居住者針對公共服務做出了對價而優(yōu)先享受的服務，而這種對價是以“房產(chǎn)稅”為主要內(nèi)容的稅制體系。
另外，值得關(guān)注的是，實施“租購同權(quán)”后，租房人群勢必增加，租金上漲壓力勢必增大，但租金價格穩(wěn)定是租賃市場發(fā)展的首要前提。因此，保證足夠的租賃房源將是重中之重。對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，一方面需要國家提供更多福利性房源，包括土地招拍掛階段提供專業(yè)的租賃用地、在新房項目中配建租賃住房等；另一方面需要激活現(xiàn)有的存量市場，充分利用閑置資源，鼓勵國有企業(yè)進行廠改住、商改住，其他有實力的租賃企業(yè)也應當參與到這樣的項目運營中，個人出租應當?shù)玫酱罅χС帧?/P>
顯而易見，建立健全“購租并舉”型住房制度及市場供應體系，加快培育租賃市場的專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化和標準化經(jīng)營等，不是一朝一夕就能完成的，還涉及法律法規(guī)、財稅金融、教育醫(yī)療、社會保障、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源優(yōu)化配置乃至文化傳統(tǒng)、社會觀念等方方面面。“盡管需要解決的現(xiàn)實問題還有很多，但隨著制度的一步步建立健全，自上而下一步步走向落實，我國住房市場的長效機制必將越來越完善。”胡景暉表示。
（摘自 中國建設報）
